Бурлинский район

С 1 мар­та 2025 го­да всту­па­ет в си­лу Фе­де­раль­ный за­кон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О вне­се­нии из­ме­не­ний в от­дель­ные за­ко­но­да­тель­ные ак­ты Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции». Экс­пер­ты Ро­сре­ест­ра разъ­яс­ни­ли од­ну из клю­че­вых но­велл за­ко­на, ко­то­рая преду­смат­ри­ва­ет из­ме­не­ние по­ряд­ка ре­ги­стра­ции сде­лок с зе­мель­ны­ми участ­ка­ми.

В чём за­клю­ча­ют­ся из­ме­не­ния?

Из­ме­не­ния вне­се­ны в ста­тью 26 За­ко­на о ре­ги­стра­ции не­дви­жи­мо­сти. Речь идёт о вве­де­нии но­вых ос­но­ва­ний для при­оста­нов­ле­ния учет­но-ре­ги­стра­ци­он­ных дей­ствий как в от­но­ше­нии зе­мель­ных участ­ков, так и в от­но­ше­нии зда­ний или со­ору­же­ний, рас­по­ло­жен­ных на них.

В част­но­сти, с 1 мар­та 2025 го­да ре­ги­стра­ци­он­ные дей­ствия в от­но­ше­нии зе­мель­но­го участ­ка не смо­гут быть вы­пол­не­ны, ес­ли в Еди­ном го­су­дар­ствен­ном ре­ест­ре не­дви­жи­мо­сти (ЕГРН) от­сут­ству­ют све­де­ния о ме­сто­по­ло­же­нии его гра­ниц. Так­же нель­зя бу­дет по­ста­вить на ка­даст­ро­вый учёт или офор­мить пра­ва на зда­ние, со­ору­же­ние или объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства, рас­по­ло­жен­ные на зе­мель­ном участ­ке без учтён­ных гра­ниц.

При­ме­не­ние но­вых по­ло­же­ний не за­ви­сит ни от ка­те­го­рии зе­мель­но­го участ­ка, ни от ви­да его раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния.

По­че­му так важ­но уста­но­вить гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка?

Как от­ме­ча­ют спе­ци­а­ли­сты Ро­сре­ест­ра, при от­сут­ствии в ЕГРН све­де­ний о гра­ни­цах зе­мель­ных участ­ков не­воз­мож­но од­но­знач­но опре­де­лить, где этот зе­мель­ный уча­сток в дей­стви­тель­но­сти на­хо­дит­ся и ка­ко­ва его пло­щадь. Со­от­вет­ствен­но, у по­ку­па­те­ля та­ко­го участ­ка мо­гут воз­ник­нуть со­мне­ния, что ука­зан­ная в сдел­ке це­на ак­ту­аль­на и со­от­вет­ству­ет ха­рак­те­ри­сти­кам объ­ек­та.

Так­же име­ют ме­сто слу­чаи, ко­гда про­да­вец по­ка­зы­ва­ет по­ку­па­те­лю чу­жой зе­мель­ный уча­сток или объ­яс­ня­ет, что в зе­мель­ный уча­сток вхо­дит тер­ри­то­рия, ко­то­рая не яв­ля­ет­ся его ча­стью. В ре­зуль­та­те че­ло­век при­об­ре­та­ет со­вер­шен­но иной объ­ект и пы­та­ет­ся до­бить­ся спра­вед­ли­во­сти в су­де ли­бо стал­ки­ва­ет­ся со слож­но­стя­ми при уста­нов­ле­нии гра­ниц куп­лен­но­го участ­ка.

Прак­ти­ка по­ка­зы­ва­ет, что имен­но от­сут­ствие точ­но опре­де­лен­ных гра­ниц яв­ля­ет­ся при­чи­ной боль­шин­ства кон­флик­тов меж­ду вла­дель­ца­ми смеж­ных зе­мель­ных участ­ков. К при­ме­ру, бы­ва­ет, что соб­ствен­ник со­сед­не­го участ­ка предъ­яв­ля­ет пре­тен­зии о за­хва­те зем­ли но­вым по­ку­па­те­лем или на­обо­рот. В этом слу­чае на­чи­на­ют­ся дол­гие спо­ры с со­се­дя­ми, и не­ред­ко при­хо­дить­ся об­ра­щать­ся в суд. А су­деб­ные раз­би­ра­тель­ства по во­про­сам уста­нов­ле­ния гра­ниц участ­ков - од­ни из са­мых слож­ных и дли­тель­ных.

Кро­ме то­го, встре­ча­ют­ся слу­чаи, ко­гда стро­и­тель­ство ка­пи­таль­ных объ­ек­тов осу­ществ­ля­ет­ся без по­ни­ма­ния ре­аль­но­го ме­сто­по­ло­же­ния гра­ниц участ­ка. Это при­во­дит к то­му, что по­стро­ен­ный объ­ект ока­зы­ва­ет­ся рас­по­ло­жен на чу­жом зе­мель­ном участ­ке или на участ­ке, не предо­став­лен­ном или не пред­на­зна­чен­ном для стро­и­тель­ства.

Так­же при от­сут­ствии у зе­мель­но­го участ­ка уста­нов­лен­ных гра­ниц и при­зна­ков хо­зяй­ствен­ной де­я­тель­но­сти ор­га­ны го­су­дар­ствен­ной вла­сти или му­ни­ци­па­ли­те­ты мо­гут оши­боч­но при­нять его за сво­бод­ную зем­лю и не­за­кон­но ей рас­по­ря­дить­ся. Это со­зда­ёт пря­мую угро­зу для за­щи­ты прав граж­дан и юри­ди­че­ских лиц.

Та­ким об­ра­зом, за­кон обес­пе­чи­ва­ет га­ран­тии прав но­вых пра­во­об­ла­да­те­лей зе­мель­ных участ­ков, за­щи­ща­ет их от воз­мож­ных про­блем с опре­де­ле­ни­ем ме­сто­по­ло­же­ния гра­ниц и от не­санк­ци­о­ни­ро­ван­но­го за­ня­тия участ­ков.

Как про­ве­рить, вне­се­ны ли в ЕГРН гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка?

Про­ве­рить на­ли­чие или от­сут­ствие в ЕГРН све­де­ний о гра­ни­цах зе­мель­но­го участ­ка до­ста­точ­но про­сто. Для это­го мож­но от­крыть пуб­лич­ную ка­даст­ро­вую кар­ту Ро­сре­ест­ра, ко­то­рая до­ступ­на всем же­ла­ю­щим бес­плат­но, и по ка­даст­ро­во­му но­ме­ру или адре­су най­ти ин­те­ре­су­ю­щий уча­сток.

Кро­ме то­го, све­де­ния о ме­сто­по­ло­же­нии гра­ниц участ­ка ука­зы­ва­ют­ся в вы­пис­ке из ЕГРН, ко­то­рую мож­но по­лу­чить как в элек­трон­ном, так и в бу­маж­ном ви­де. Это мож­но сде­лать с ис­поль­зо­ва­ни­ем Еди­но­го пор­та­ла го­сус­луг или в МФЦ.

На ка­ком эта­пе сдел­ки воз­мож­но при­оста­нов­ле­ние?

Как со­об­ща­ют спе­ци­а­ли­сты Ро­сре­ест­ра, до­ку­мен­ты для осу­ществ­ле­ния учёт­но-ре­ги­стра­ци­он­ных дей­ствий бу­дут при­ня­ты в уста­нов­лен­ном по­ряд­ке. Од­на­ко ес­ли го­су­дар­ствен­ный ре­ги­стра­тор об­на­ру­жит, что в ЕГРН от­сут­ству­ют све­де­ния о гра­ни­цах зе­мель­ных участ­ков, в от­но­ше­нии ко­то­рых эти дей­ствия долж­ны быть вы­пол­не­ны, учёт­но-ре­ги­стра­ци­он­ные дей­ствия бу­дут при­оста­нов­ле­ны.

Как вне­сти в ЕГРН гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка?

Вне­се­ние в ЕГРН све­де­ний о гра­ни­цах зе­мель­но­го участ­ка осу­ществ­ля­ет­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния об осу­ществ­ле­нии го­су­дар­ствен­но­го ка­даст­ро­во­го учё­та и ме­же­во­го пла­на, ко­то­рые пра­во­об­ла­да­тель та­ко­го участ­ка предо­став­ля­ет в ор­ган ре­ги­стра­ции прав.

Ме­же­ва­ни­ем за­ни­ма­ют­ся ка­даст­ро­вые ин­же­не­ры. Спе­ци­а­лист вы­ез­жа­ет на ме­сто и про­во­дит не­об­хо­ди­мые за­ме­ры и рас­че­ты. Ес­ли есть за­бор, то за­ме­ры про­во­дят по не­му. Ес­ли за­бо­ра нет, луч­ше за­ра­нее обо­зна­чить уг­лы участ­ка ко­лыш­ка­ми. Сле­ду­ю­щий этап - озна­ком­ле­ние с ре­зуль­та­та­ми за­ме­ров. Да­лее - про­цесс со­гла­со­ва­ния гра­ниц с вла­дель­ца­ми смеж­ных участ­ков.

В срок, ого­во­рен­ный до­го­во­ром под­ря­да, ка­даст­ро­вый ин­же­нер го­то­вит ме­же­вой план, со­дер­жа­щий све­де­ния о ха­рак­тер­ных точ­ках гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка. При этом он не смо­жет уста­но­вить гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка так, как хо­чет­ся соб­ствен­ни­ку. Для про­ве­де­ния ра­бот по­тре­бу­ют­ся до­ку­мен­таль­ные сви­де­тель­ства, что уча­сток вы­де­лен имен­но в этом ме­сте и имен­но та­кой пло­ща­ди.

При этом спе­ци­а­ли­сты Ро­сре­ест­ра от­ме­ча­ют, что при уточ­не­нии гра­ниц участ­ка по­тре­бу­ет­ся вы­пол­не­ние ме­ро­при­я­тий по со­гла­со­ва­нию уточ­нен­но­го ме­сто­по­ло­же­ния гра­ниц. Сро­ки этих ме­ро­при­я­тий за­ви­сят от кон­крет­ной си­ту­а­ции и не мо­гут быть опре­де­ле­ны или ука­за­ны за­ра­нее.

На­пом­ним, что уточ­не­ние гра­ниц по­мо­жет ис­пра­вить воз­мож­ные ошиб­ки, в том чис­ле в све­де­ни­ях о фак­ти­че­ски ис­поль­зу­е­мой пло­ща­ди. Она мо­жет от­ли­чать­ся от той, что ука­за­на в све­де­ни­ях ЕГРН. Кро­ме то­го, оши­боч­ные све­де­ния о пло­ща­ди участ­ка мо­гут стать при­чи­ной не­вер­но­го опре­де­ле­ния его ка­даст­ро­вой сто­и­мо­сти и, как след­ствие, не­вер­но­го опре­де­ле­ния раз­ме­ра зе­мель­но­го на­ло­га.

Дей­ствия пра­во­об­ла­да­те­лей зе­мель­ных участ­ков, на­прав­лен­ные на обес­пе­че­ние вне­се­ния в ЕГРН све­де­ний о гра­ни­цах зе­мель­ных участ­ков, уре­гу­ли­ро­ва­ны фе­де­раль­ным за­ко­но­да­тель­ством (За­кон «О ка­даст­ро­вой де­я­тель­но­сти», За­кон о ре­ги­стра­ции не­дви­жи­мо­сти) и не яв­ля­ют­ся но­вел­ла­ми за­ко­но­да­тель­ства.

ИО на­чаль­ни­ка
Ме­жму­ни­ци­паль­но­го Слав­го­род­ско­го от­де­ла
Управ­ле­ния Ро­сре­ест­ра по Ал­тай­ско­му краю
О.А. Ко­мис­са­ро­ва